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河南继春律师事务所
购买小产权房的你注意啦
来源：本站 | 时间：2016-04-18 03:23:16 | 阅读：1946次
一、小产权房的概念：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权”并非法律意义上的称谓，仅是相对与相关部门颁发房产证的商品房（大产权）。国有土地使用证（国土局）和预售许可证（房管局）也即是说小产权房不具有此两证（买房时最重要的两证）。
按产权证的发证机关来说，国家（行政机，关房管局）发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。
三、小产权房分类
1、在集体建设用地（一般为宅基地）上建成的房子，所有权属于村集体，外村农民不能购买；
2、在集体企业用地上建成的房屋
3、在耕地上违法建设的房屋。
四、产生因素
城乡二元土地所有制和政府对土地一级市场的垄断——《宪法》规定城市土地国有、农村土地集体所有，《土地管理法》则规定买卖土地必须经过政府，然而政府经济适用房、廉租房的建设无法满足这些住房需求。小产权房存在着大量现实的购买群。同时在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可以进行交易的。小产权房是农民集体自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金，或者由村集体牵头开发，省去了基础设施配套费等市政建设费用及成本费。在这一开发过程中，农民集体通过出售小产权房获得的收益高于政府征收土地的补偿金额。常见的小产权房多为村集体联合房地产开放商直接建成成熟小区（土地为转为国有），置换给农民。这样的房子，农民可以出卖，但是没有产证。虽然没有产证，但是已经规划好的小区，看似不会轻易动迁，此类房屋买卖的市场也相对较好，转正的可能性也对较大（目前没有相关的法律支持）。
五、法律效力
“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：
1、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。
2、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。 根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。
五、法律风险
购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。
购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。小产权房也无法办理继承和抵押。
二、“大,小”产权区分
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地所有权属于集体，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证。大小产权的区别主要是土地使用权。按产权证的发证机关来说，国家（行政机，关房管局）发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。
三、小产权房分类
1、在集体建设用地（一般为宅基地）上建成的房子，所有权属于村集体，外村农民不能购买；
2、在集体企业用地上建成的房屋
3、在耕地上违法建设的房屋。
四、产生因素
城乡二元土地所有制和政府对土地一级市场的垄断——《宪法》规定城市土地国有、农村土地集体所有，《土地管理法》则规定买卖土地必须经过政府，然而政府经济适用房、廉租房的建设无法满足这些住房需求。小产权房存在着大量现实的购买群。同时在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可以进行交易的。小产权房是农民集体自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金，或者由村集体牵头开发，省去了基础设施配套费等市政建设费用及成本费。在这一开发过程中，农民集体通过出售小产权房获得的收益高于政府征收土地的补偿金额。常见的小产权房多为村集体联合房地产开放商直接建成成熟小区（土地为转为国有），置换给农民。这样的房子，农民可以出卖，但是没有产证。虽然没有产证，但是已经规划好的小区，看似不会轻易动迁，此类房屋买卖的市场也相对较好，转正的可能性也对较大（目前没有相关的法律支持）。
五、法律效力
“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：
1、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。
2、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。 根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。
五、法律风险
购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。
购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。小产权房也无法办理继承和抵押。