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中华全国律师协会律师办理土地法律业务操作指引

来源:未知 | 时间:2018-11-30 | 阅读:

中华全国律师协会律师办理土地法律业务操作指引
时效性:    现行有效
发文机关:  中华全国律师协会
目 录
第一章 概述
第一节 农村集体土地的法律制度
第二节 耕地保护制度
第三节 基本概念界定
第二章 农村集体建设用地
第一节 农村集体建设用地使用权
第二节 农村集体建设用地使用权的流转
第三节 非农建设用地
第三章 农村宅基地
第四章 农村土地承包经营权
第一节 土地承包经营权
第二节 农村土地承包经营权的具体流转
第三节 土地承包经营权的纠纷及解决
第五章 城中村改造的法律问题
第一节 城中村改造中的法律关系
第二节 城中村改造过程中的法律业务
附则
总则
第一编 律师办理土地权属登记业务操作指引
第一章 一般规定
第二章 土地权利设定登记过程中的律师业务
第一节 一般规定
第二节 划拨国有建设用地设定登记中的律师业务
第三节 出让国有建设用地设定登记中的律师业务
第四节 国家作价出资(入股)国有建设用地设定登记中的律师业务
第五节 国家租赁国有建设用地设定登记中的律师业务
第六节 国家授权经营国有建设用地设定登记中的律师业务
第七节 集体土地所有权和使用权设定登记中的律师业务
第八节 国有建设用地抵押权设定登记中的律师业务
第九节 国有建设用地出租权设定登记中的律师业务
第三章 土地变更登记中的律师业务
第一节 一般规定
第二节 划拨国有建设用地使用权变更登记中的律师业务
第三节 出让、国家作价出资(入股)、国家租赁和授权经营国有建设用地使用权变更登记中的律师业务
第四节 集体土地所有权和使用权变更登记中的律师业务
第五节 土地他项权利变更登记律师业务
第六节 名称、地址和土地用途变更登记律师业务
第四章 土地注销登记中的律师业务
第五章 土地权属争议业务中的律师业务
第一节 一般规定
第二节 土地权属的确定
第三节 土地权属争议中的律师业务
第二编 律师办理土地征收业务操作指引
第一章 一般规定
第二章 土地征收的程序
第三章 征地的费用补偿和人员安置
第一节 征地补偿费用
第二节 被征地人口的安置
第三节 征地补偿协议
第四章 律师办理征地补偿安置标准听证法律业务
第五章 律师办理土地补偿安置标准争议协调、裁决法律业务
第六章 律师办理土地补偿争议行政复议法律业务
第七章 律师办理征地补偿安置标准争议的诉讼
第一节 征地补偿安置争议
第二节 征地补偿费用分配纠纷
第三编 律师办理土地储备业务操作指引
第一章 一般规定
第二章 土地储备的基本程序
 


第一章 概述

第一节 农村集体土地的法律制度

第二节 耕地保护制度

第三节 基本概念界定

第二章 农村集体建设用地

第一节 农村集体建设用地使用权

第二节 农村集体建设用地使用权的流转

第三节 非农建设用地

第三章 农村宅基地

第四章 农村土地承包经营权

第一节 土地承包经营权

第二节 农村土地承包经营权的具体流转

第三节 土地承包经营权的纠纷及解决

第五章 城中村改造的法律问题

第一节 城中村改造中的法律关系

第二节 城中村改造过程中的法律业务

附则

总则

第1条 制定目的
为规范律师依法办理与土地相关的诉讼和非诉讼业务、提高律师承办土地法律业务的服务质量,依据《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规、规章和最高人民法院相关司法解释,结合土地法律服务实务,特制定本指引供律师及相关人士在实际业务中参考与借鉴。
第2条 主要概念
2.1土地权属,是指土地的所有权、使用权和他项权利的归属。
2.2土地所有权,是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。
2.3土地使用权,是指土地使用人依法对土地加以利用的权利。
2.4划拨土地使用权,是指经县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权,或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。
2.5出让土地使用权,是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者,由土地使用者向国家支付相应出让金后取得的土地使用权。
2.6建设用地使用权,是指利用土地营造建筑物、构筑物和其他设施建设的权利。建设用地使用权分为国有土地建设用地使用权和集体土地建设用地使用权。
2.7国有土地建设用地使用权,是指公民、法人和其他经济组织进行非农业建设依法使用国有土地的权利。
2.8集体土地建设用地使用权,是指乡(镇)村建设用地,由乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资,进行各项非农业建设而使用土地的权利。集体土地建设用地主要包括:乡(镇)村公益事业用地和公共设施用地,以及农村居民住宅用地。
第3条 律师办理土地法律业务的主要法律依据
3.1《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)(2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过,2007年10月1日起施行)。
3.2《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)(1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过,1999年10月1日起施行)。
3.3《中华人民共和国民事诉讼法》(以下简称《民事诉讼法》)(第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议修订,2008年4月1日起施行)。
3.4《中华人民共和国行政诉讼法》(以下简称《行政诉讼法》)(第七届全国人民代表大会常务委员会第二次会议通过,1990年10月1日起施行)。
3.5《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地管理法》)(2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议第二次修正)。
3.6《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《城市房地产管理法》)(2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修正)。
第4条 律师办理土地法律业务的基本原则
4.1忠诚负责原则。律师办理土地法律业务,应不受任何单位及其他组织和个人的非法干涉,依法维护国家法律的正确实施和委托人的合法权益。
4.2专业精湛原则。律师办理土地法律业务,应具备相应的业务能力和水平,以扎实的专业知识和技能为委托人提供优质服务。
4.3勤勉敬业原则。律师办理土地法律业务,应勤于学习、勤于思考,恪尽职守,根据委托人的要求完成各项受托法律业务。
第5条 律师办理土地法律业务的具体内容
5.1拟制、审查、修改合同。
5.2出具法律意见书、风险告知书。
5.3策划涉地项目的业务操作方案。
5.4对涉地项目相关情况出具尽职调查报告。
5.5代表当事人参加谈判、签约、履约交割。
5.6接受项目双方当事人的委托,对涉地交易合同的定金、保证金、价款予以监(托)管服务。
5.7为涉地项目的项目法人担任专项法律顾问或全过程法律服务。
5.8对发生争端的涉地项目,接受当事人的委托代理申请行政裁决、仲裁或诉讼。
第6条 本操作指引的适用范围
律师从事土地法律实务的非诉讼法律服务,尽职调查、参与谈判、受托起草、修改有关合同以及代办有关登记备案手续时应注意的事项。律师代理有关诉讼案件时,也可以参考本指引。
第7条 特别说明
本指引旨在向律师提供办理土地法律业务方面的经验,而非强制性规定,供律师在实践中参考。

第一编 律师办理土地权属登记业务操作指引

第一章 一般规定

第8条 主要法律依据
8.1《中华人民共和国农村土地承包法》(以下简称《农村土地承包法》)。
8.2《中华人民共和国土地管理法实施条例》(以下简称《土地管理法实施条例》)。
8.3《土地登记规则》。
8.4《土地登记办法》。
8.5《关于变更土地登记的若干规定》。
8.6《土地登记资料公开查询办法》。
8.7《关于办理土地登记有关问题的通知》。
8.8《关于变更土地登记的若干规定》。
8.9《确定土地所有权和使用权的若干规定》。
8.10《规范国有建设用地租赁若干意见》。
8.11《关于国有建设用地抵押登记有关问题的通知》。
8.12《关于划拨国有建设用地抵押登记有关问题的通知》。
8.13《农村集体国有建设用地抵押登记的若干规定》。
8.14《土地权属争议调查处理办法》。
8.15《最高人民法院关于能否将国有建设用地折价抵偿给抵押权人问题的批复》。
8.16《最高人民法院关于同一土地登记在两个土地证上应如何确认权属的复函》。
第9条 律师办理土地权属登记业务的注意事项
律师代办登记手续的,要取得并向土地登记机构出具委托人的授权委托书,并按有关规定办理授权委托书的公证手续。代理境外人士申请土地登记的,授权委托书和被代理人身份证明应当依法经过公证或者认证;未成年人的土地权利,应当由其监护人代为申请登记。

第二章 土地权利设定登记过程中的律师业务

第一节 一般规定

第10条 概念界定
土地设定登记是对新设定的土地权利的登记,是在土地初始登记结束后,登记机关对一宗土地上新设定的国有建设用地使用权、所有权和土地他项权利进行的登记。
第11条 登记的基本单位
登记是以宗地为基本单元,两宗以上土地的土地使用者,应分宗申请;两个以上土地使用者共同使用一宗地的,应分别申请;跨县级行政区使用土地的,应分别向土地所在地的县级人民政府土地管理部门申请。
第12条 土地权利设定登记的分类
12.1划拨国有建设用地的设定登记。
12.2出让国有建设用地的设定登记。
12.3国家作价出资(入股)国有建设用地的设定登记。
12.4租赁国有建设用地的设定登记。
12.5国家授权经营国有建设用地设定登记。
12.6集体土地所有权和集体建设用地设定登记。
12.7国有建设用地抵押权设定登记。
12.8国有建设用地出租权设定登记。
第13条 申请土地权利登记的必备资料
13.1《土地登记申请书》。
13.2申请人身份证明。
13.3土地权属来源证明。
13.4地上附着物权属证明。

第二节 划拨国有建设用地设定登记中的律师业务

第14条 律师应当告知委托人申请条件及申请期限
14.1新开工的大中型建设项目使用划拨国有建设用地,委托人应当持有县级以上人民政府的建设用地批准书。在接到建设用地批准书之日起30日内申请,建设项目竣工验收后,应当在竣工验收之日起30日内申请。
14.2其他项目使用划拨国有建设用地,委托人应当持有县级以上人民政府的批准用地文件。在接到批准用地文件之日起30日内申请。划拨新征用农民集体所有土地的,被征地单位应当同时申请集体土地所有权注销登记或者变更登记。
第15条 律师应提示委托人申请所需要的材料 
15.1建设用地批准书。
15.2国有建设用地划拨决定书。
15.3立项批复或相关批准文件,属于划拨新征用农民集体所有土地的,应提供:
(1) 农用地转用方案批准文件;
(2) 补充耕地方案批准文件;
(3) 征用土地批准文件;
(4) 原《集体土地所有权证》;
(5) 原《集体建设用地证》。
15.4选址意见书。
15.5规划许可证、规划红线图。
15.6缴纳补偿安置费的证明。
15.7地籍调查表、宗地图等地籍资料。
15.8属于新开工的大中型建设项目使用划拨国有建设用地的,应提供:
(1) 土地预登记文件;
(2) 项目竣工验收报告。
15.9其他证明文件和资料。

第三节 出让国有建设用地设定登记中的律师业务

第16条 律师应告知委托人申请条件及申请期限
16.1委托人应该有国有建设用地使用权出让合同和国有建设用地使用权出让金支付凭证。
16.2以出让方式取得国有建设用地的,应当在按出让合同约定支付全部国有建设用地使用权出让金后30日内申请。成片开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让国有建设用地使用权的,应当在每期付款后30日内申请。
第17条 律师应提示委托人申请所需材料
17.1《建设用地批准书》。
17.2规划许可证、规划红线图。
17.3《国有建设用地使用权出让合同》。
17.4出让金、契税缴纳凭证。
17.5地籍调查表、宗地图等地籍资料。
17.6其他证明文件和资料。

第四节 国家作价出资(入股)国有建设用地设定登记中的律师业务

第18条 律师应告知委托人申请条件及申请期限
18.1申请人应为改组后的新设企业,持有国有建设用地入股合同。
18.2应当在签订入股合同之日起30日内申请。
第19条 律师应提示委托人申请所需要的材料
19.1企业改制方案及批准文件。
19.2土地资产处置方案及批准文件。
19.3土地估价备案材料。
19.4国有建设用地作价出资(入股)合同。
19.5土地行政主管部门与国有股权持股单位签订的委托持股合同。
19.6建设用地批准书。
19.7原《国有土地使用证》。
19.8其他证明文件。

第五节 国家租赁国有建设用地设定登记中的律师业务

第20条 律师应告知委托人申请条件及申请期限
20.1申请人应该有国有建设用地使用权租赁合同。
20.2申请人应当在签订租赁合同之日起30日内办理。
第21条 律师应提示委托人申请所需要的材料
21.1国有建设用地租赁批准文件。
21.2国有建设用地使用权租赁合同。
21.3建设用地批准书。
21.4原《国有土地使用证》。
21.5其他证明文件。

第六节 国家授权经营国有建设用地设定登记中的律师业务

第22条 律师应告知委托人申请条件及申请期限
22.1申请人应当有国有建设用地经营管理授权书。
22.2应在取得国有建设用地经营管理授权书后30日内申请。
第23条 律师应提示委托人申请所需要的材料
23.1企业改制方案及批准文件。
23.2土地资产处置方案及批准文件。
23.3 土地估价报告备案材料。
23.4《国有建设用地经营管理授权书》。
23.5被授权经营国有建设用地公司土地配置材料。
23.6国有建设用地批准书。
23.7原《国有土地使用证》。
23.8其他证明文件。

第七节 集体土地所有权和使用权设定登记中的律师业务

第24条 律师应告知委托人申请条件及申请期限
24.1应当在作出申请登记决定,或者接到相关单位和个人依法要求登记书面文件之日起30日内办理。
24.2使用集体土地进行建设或者生产的,应当在接到有批准权的地方人民政府批准用地文件或者签订农地使用合同之日起30日内办理。
第25条 律师应提示委托人申请所需要的材料 
25.1集体土地所有者向土地登记机关提交的土地权属证明文件为:
(1) 土地改革时颁发的土地所有证;
(2) 人民政府和有关部门的批准文件;
(3) 权属界线协议书;
(4) 其他证明文件。
25.2集体土地农业用地使用者向土地登记机关提交的土地权属证明文件为:
(1) 人民政府批准文件;
(2) 土地承包经营合同;
(3) 拍卖金支付凭证;
(4) 其他证明文件。
25.3乡(镇)村企事业建设用地使用者向土地登记机关提交的土地权属证明文件为:
(1) 人民政府国有建设用地批准文件;
(2) 国有建设用地批准书;
(3) 联营合同;
(4) 原《集体土地使用证》;
(5) 其他证明文件。
25.4农村居民宅基地使用者向土地登记机关提交的土地权属证明文件为:
(1) 人民政府的批准文件;
(2) 其他证明文件。
25.5集体所有的“四荒”地使用者向土地登记机关提交的土地权属证明文件:
(1) “四荒”地承包(租赁)合同或“四荒”地拍卖协议等;
(2) 拍卖金支付凭证;
(3) 其他证明文件。
第26条 律师办理本节法律业务的注意事项
26.1土地承包经营合同的甲方(发包方、出租方或拍卖方)必须是集体土地所有权人,农村集体以外的单位和个人承包农业用地必须得到乡(镇)人民政府批准。
26.2农业用地承包经营期限为30年,承包、租赁、拍卖“四荒”地使用权,最长不超过50年。
26.3农村村民一户只能拥有一处宅基地。

第八节 国有建设用地抵押权设定登记中的律师业务

第27条 律师应告知委托人申请条件及申请期限
27.1申请人为抵押人(土地使用)和抵押权人。
27.2应当在抵押合同签订后15日内申请。同一宗地多次抵押时,以收到抵押登记申请先后为序办理抵押登记和实现抵押权。
第28条 律师应提示委托人申请所需材料 
28.1《国有土地使用证》。
28.2主合同和抵押合同。
28.3 土地估价报告。
28.4下列其他相关文件:
(1) 划拨国有建设用地使用权抵押的,提交土地行政主管部门批准抵押文件和处置时应交付的土地出让金数额;
(2) 集体建设用地使用权抵押的,提交集体土地所有权人同意的抵押证明;
(3) 抵押人为股份制企业的,提交董事会同意的抵押证明;
(4) 以共有建设用地使用权抵押的,提交其他共有人同意抵押证明。
第29条 律师应协助委托人进行权属审核 
29.1对合同主体的审核:抵押人和抵押权人应签订一致的抵押合同。
29.2对国有建设用地的审核:
(1) 若为划拨国有建设用地,则应按照土地行政主管部门确认的抵押宗地的国有建设用地使用权出让金额证明,在抵押合同中确定实现抵押权时,应当从拍卖所得的地价款中缴纳相当于国有建设用地使用权出让金的款额。
(2) 若为集体建设用地,因涉及集体土地转为国有建设用地,集体建设用地使用权抵押应取得集体土地所有权人同意。
29.3对抵押贷款期限的审核,应小于土地使用期限减去已使用期限的剩余期限。
29.4对抵押贷款额的审核,抵押贷款金额应小于土地评估价值,抵押率应当符合金融部门的规定。
29.5对宗地部分抵押的审核,必须征得有关部门同意。
29.6对一宗地多次抵押的审核,抵押贷款金额的总和应小于国有建设用地使用权及地上建筑物价值。
第30条 律师办理本节法律业务的注意事项
30.1为有效设立抵押权,应及时办理抵押登记。未经土地管理部门抵押登记,不能发生抵押权成立并生效的法律效果。
30.2异地抵押的,必须到土地所在地的原登记机关办理抵押登记。

第九节 国有建设用地出租权设定登记中的律师业务

第31条 律师应告知委托人申请条件及申请期限
31.1申请人为出租人(土地使用者)和承租人。
31.2应当在租赁合同签订后15日内提出申请。
第32条 律师应提示委托人申请所需要的材料
32.1土地权属来源证明,《国有土地使用证》和《集体土地使用证》。
32.2划拨国有建设用地出租批准文件。
32.3国有建设用地出租合同。
32.4有关部门认证的出租地块开发投资证明。
32.5其他证明文件。
第33条 律师应协助委托人对权属进行审核
33.1对申请人的审核
33.1.1出租人应为土地使用者并与《国有土地使用证》或《集体土地使用证》的土地权利人一致。
33.1.2出租人和承租人应与租赁合同签订双方一致。
33.2对土地投资情况的审核,未按国有建设用地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用的土地,不得出租。
33.3对土地用途的审核,应符合规定的国有建设用地的用途。
33.4对租赁期限的审核,应小于国有建设用地使用权出让期限减去已使用期限的剩余期限。

第三章 土地变更登记中的律师业务

第一节 一般规定

第34条 概念界定
土地变更登记是指在初始土地登记后,土地管理部门对土地所有者、土地使用者以及他项权利拥有者因土地权属、土地用途等事项发生变更而进行的土地登记。
第35条 土地变更登记的分类
35.1划拨国有建设用地的变更登记。
35.2出让、国家作价出资(入股)、国家租赁和授权经营国有建设用地变更登记。
35.3集体土地所有权和国有建设用地变更登记。
35.4土地他项权利变更登记。
35.5名称、地址和土地用途变更登记。

第二节 划拨国有建设用地使用权变更登记中的律师业务

第36条 律师应告知委托人申请条件及申请期限
36.1申请人为划拨国有建设用地使用者。因住房制度改革出售公有住房引起的变更登记,申请人为售房单位和购房职工。
36.2应当在缴纳国有建设用地使用权出让金后30日内申请;出售公有住房,售房单位和购房职工应当在房产管理部门登记房屋所有权之日起30日内申请。
第37条 律师应提示委托人申请所需要的材料 
37.1划拨国有建设用地补办出让手续的变更登记需要的文件:
(1) 政府批准文件;
(2) 原《国有土地使用证》;
(3) 《国有建设用地使用权出让合同》;
(4) 国有建设用地使用权出让金及有关税费缴纳凭证;
(5) 其他证明文件。
37.2出售公有住房引起的划拨国有建设用地变更登记需要的文件:
(1) 公房出售批准文件;
(2) 原《国有土地使用证》;
(3) 权利人为购房职工的《房屋所有权证》;
(4) 售房单位与购房职工签订的售房合同;
(5) 其他证明文件。

第三节 出让、国家作价出资(入股)、国家租赁和授权经营国有建设用地使用权变更登记中的律师业务

第38条 律师应告知委托人申请条件及申请期限
38.1申请人为出让、国家作价出资(入股)、国家租赁和授权经营国有建设用地使用权的转让人和受让人,其中因处分抵押财产涉及国有建设用地使用权转让的,申请人为抵押人(使用者)、抵押权人和受让人。
38.2申请期限。
38.2.1以作价出资(入股)方式转让的,在作价出资(入股)合同签订之日起30日内。
38.2.2依法转让土地使用权的,或因买卖、转让地上建筑物、附着物等一并转移土地使用权的,在转让合同签订后30日内,涉及房产变更的,在房产变更登记发证后15日内。
38.2.3单位合并、分立和企业兼并的,在合同签订后30日内或接到上级主管部门的批准文件后30日内。
38.2.4处分抵押财产的,在抵押财产处分后30日内。
第39条 律师应提示委托人申请所需要的材料 
39.1原《国有土地使用证》。
39.2土地税费缴纳证明。
39.3除了以上权属证明文件外,各类出让、国家作价出资(入股)、国家租赁和授权经营国有建设用地使用权变更登记,还应提交以下证明文件:
(1) 以入股方式转让的,提交入股合同。
(2) 国有建设用地使用权转让的,提交转让合同、转让地块投资证明、商品房预售登记备案材料、税费缴纳凭证。
(3) 单位合并、分立和企业兼并的,提交合同及上级主管部门的批准文件。
(4) 处分抵押财产的,提交处分抵押财产的证明文件。
第40条 律师办理本章法律业务的注意事项
律师应特别提示受让人,其国有建设用地使用权转让未经土地登记管理部门转移登记,不得对抗第三人。为防止转让人一地多售等非法行为侵害买受人权益,应及时办理转移登记。

第四节 集体土地所有权和使用权变更登记中的律师业务

第41条 律师应告知委托人申请条件及申请期限
申请人为权属变更前后的权利人。应在接到有关协议批准文件后30日内办理。
第42条 律师应提示委托人申请所需要的材料 
42.1集体土地所有权变更登记所需材料:
(1) 原《集体土地所有权证》;
(2) 农用地交换调整协议;
(3) 农用地交换调整批准文件;
(4) 土地征用协议及批准文件;
(5) 其他证明文件。
42.2集体建设用地使用权变更登记所需材料
(1) 原《集体土地使用证》;
(2) 集体建设用地使用权转移协议;
(3) 转移协议批准文件;
(4) 其他证明文件。

第五节 土地他项权利变更登记律师业务

第43条 律师应告知委托人申请条件及申请期限
43.1申请人是土地他项权利关系人。在国有建设用地使用权抵押期间,抵押合同的项目内容发生变更的,申请人为抵押人和抵押权人。应当在抵押合同发生变更之日起15日内申请。
43.2经抵押权人同意,抵押的国有建设用地使用权依法转让的,申请人为抵押人、抵押权人和受让人。应当在申请办理国有建设用地使用权转让登记的同时申请。
43.3抵押合同期满,续签抵押合同的,申请人为抵押人和抵押权人。应当在期满之日起15日内申请。
43.4国有建设用地使用权出租期间,租赁合同的项目内容发生变更的,申请人为出租人和承租人。应当在租赁合同发生变更之日起15日内申请。
43.5国有建设用地使用权出租期间依法转让的,申请人为出租人、承租人和受让人。应在申请办理国有建设用地使用权转让登记的同时办理。
43.6国有建设用地使用权出租期满,续签出租合同的,申请人为出租人和承租人。应在期满之日起15日内申请。
43.7依法继承土地他项权利的,申请人为原土地他项权利关系人和继承人。应在办理继承手续之日起30日内申请。
43.8其他形式土地他项权利变更的,申请人为当事人。应当在变更事实发生之日起30日内申请。
第44条 律师应提示委托人申请所需材料
44.1原抵押合同、租赁合同等。
44.2原《国有土地使用证》、《集体土地使用证》、《土地他项权利证明书》。
44.3变更后的抵押合同、租赁合同、遗嘱等。
44.4有关批准文件。
44.5其他证明文件。

第六节 名称、地址和土地用途变更登记律师业务

第45条 律师应告知委托人申请条件及申请期限
45.1名称、地址和土地用途变更登记的申请人应为土地权利人。
45.2委托人申请的时限
45.2.1名称、地址发生变更的,应当在变更之日起30日内申请。
45.2.2国有建设用地的用途发生变更的,应当在批准变更之日起30日内申请。
45.2.3农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化的,应当在农业结构调整后30日内申请。
45.2.4集体土地建设用地的用途发生变更的,应当在接到有批准权的地方人民政府批准文件之日起30日内申请。
第46条 律师应提示委托人申请所需材料
46.1《国有建设用地登记申请表》。
46.2原《国有土地使用证》、《集体土地所有权证》等。
46.3地上建筑物、附着物权属证明。
46.4名称变更证明文件。
46.5地址变更登记的,需提交有关单位(地名办)批准的地址变更证明文件。
46.6国有建设用地用途发生变更的,申请人应提交城市规划部门、土地行政主管部门等部门批准用途改变的文件,以出让方式取得国有建设用地的用途发生变更的,土地使用者还应当提交签订的国有建设用地使用权出让合同变更协议,或者重新签订的国有建设用地使用权出让合同。
46.7农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化的,申请人应提交农业部门或其他有批准权部门的批准文件;集体土地建设用地的用途发生变更的,申请人应提交地方人民政府批准用途改变的文件。
46.8宗地图。
46.9其他证明文件。

第四章 土地注销登记中的律师业务

第47条 概念界定
注销土地登记是指土地权利消灭或因其他原因致使原登记内容失去效力,而由土地登记机关将已登记的内容进行注销的变更登记。
第48条 律师应告知委托人申请条件及申请期限
48.1集体所有的土地依法被全部征用或者农业集体经济组织所属成员依法成建制转为城镇居民的,申请人为原集体土地所有权人。应当在集体土地被全部征用或者办理农转非的同时申请。
48.2县级以上人民政府依法收回国有建设用地使用权的,申请人为原国有建设用地使用权人。应当在土地行政主管部门收回国有建设用地使用权的同时申请。
48.3国有建设用地使用权出让或者租赁期届满,未申请续期或者续期申请未获批准的,申请人为原国有建设用地使用权人或原国有建设用地使用权承租人。应当在期满之日前15日内申请。
48.4因自然灾害等造成国有建设用地权利灭失的,申请人为国有建设用地使用权人;因自然灾害等造成集体土地权利灭失的,申请人为集体土地所有权人;权利灭失的土地为集体建设用地的,申请人还应当包括集体建设用地使用权人。应当在土地权利灭失后申请。
48.5土地他项权利终止,包括国有建设用地使用权出租终止和国有建设用地使用权抵押终止。前者的申请人为出租人和承租人;后者的申请人为抵押人和抵押权人,还可能包括因处分抵押国有建设用地使用权而产生的新的国有建设用地使用权人。应当在该土地他项权利终止之日起15日内申请。
第49条 律师应提示委托人申请所需要的材料
49.1注销土地登记申请书。
49.2土地证书包括,土地所有权证书或国有建设用地使用权证书或土地他项权利证书。
49.3土地灭失或土地权利终止证明文件。
49.3.1集体所有的土地依法被全部征用的,申请人应当提交县级土地行政主管部门开具的该集体所有的土地已被全部征用的证明文件,或者其他有证明效力的文件资料。
49.3.2农村集体经济组织所属成员依法成建制转为城镇居民的,申请人应当提交有批准权的部门签发的该农村集体经济组织所属成员依法成建制转为城镇居民的批准文件。
49.3.3县级以上人民政府依法收回国有建设用地使用权的,申请人应提交县级以上人民政府签发的收回该国有建设用地使用权的文件。
49.3.4国有建设用地使用权出让或者租赁期满,未申请续期或者续期申请未获批准的,申请人应当提交县级以上人民政府以国有建设用地所有者身份,与土地使用者或土地承租者签订的国有建设用地使用权出让合同,或者国有建设用地使用权租赁合同。
49.3.5因自然灾害等造成土地权利灭失的,申请人应当提交有充分效力的土地权利灭失的证明材料。
49.3.6土地他项权利终止的,申请人应当提交土地他项权利合同(国有建设用地使用权出租的,为国有建设用地使用权租赁合同,国有建设用地使用权抵押的,为国有建设用地使用权抵押合同,或包括国有建设用地使用权抵押内容的经济合同),以及其他土地他项权利终止证明材料。
第50条 律师应特别提示委托人,如果不按照规则规定申请注销登记,土地登记机关可直接办理注销土地登记,并通知注销结果。

第五章 土地权属争议业务中的律师业务

第一节 一般规定

第51条 调查申请
土地权属争议经协商不能解决的,当事人可以依法向县级以上人民政府,或者乡级人民政府,或者国土资源行政主管部门提出调查处理申请。
第52条 调查处理机关
县级以上国土资源行政主管部门负责土地权属争议案件(以下简称争议案件)的调查和调解工作;对需要依法作出处理决定的,拟定处理意见,报同级人民政府作出处理决定。

第二节 土地权属的确定

第53条 国家土地所有权的确定
53.1城市市区范围内的土地,国家依法征收的土地。
53.2国家铁路线路、车站、货场用地以及依法留用的其他铁路用地,县级以上(含县级)公路铁路用地。
53.3国有电力、通信设施用地,但国有电力通信杆塔占用农民集体所有的土地,未办理征收手续的除外,县级以上(含县级)水利部门直接管理的水库、渠道等水利工程用地。
53.4其他依法应属于国家所有的土地。
第54条 集体土地所有权的确定
54.1土地改革时分给农民并颁发了土地所有证的土地,属于农民集体所有。
54.2农村集体所有的土地,按目前该村农民集体实际使用的本集体土地所有权界线确定所有权。
54.3农民集体连续使用其他农民集体所有的土地已满20年的,应视为现使用者所有;连续使用不满20年,或者虽满20年但在20年期满之前所有者曾向现使用者或有关部门提出归还的,由县级以上人民政府根据具体情况确定土地所有权。
54.4乡(镇)或村在集体所有的土地上修建并管理的道路、水利设施用地,分别属于乡(镇)或农民集体所有。
54.5乡(镇)企业使用本乡(镇)、村集体所有的土地,依照有关规定进行补偿和安置的,土地所有权转为乡(镇)农民集体所有。经依法批准的乡(镇)、村公共设施,公益事业使用的农民集体土地,分别属于乡(镇)、村农民集体所有。
54.6农民集体经依法批准以国有建设用地作为联营条件与其他单位或个人举办联营企业的,或者农民集体经依法批准以集体所有土地的使用权作价入股,创办外商投资企业和内联乡镇企业的,集体土地所有权不变。
第55条 国有建设用地的确定
55.1国有建设用地给直接使用土地的具有法人资格的单位或个人,另有规定的除外。
55.2因原房屋拆除、改建或自然坍塌等原因,已经变更了实际土地使用者的,经依法审核批准,可将国有建设用地确定给实际土地使用者;空地及房屋坍塌或拆除后两年以上仍未恢复使用的土地,由当地县级以上人民政府收回国有建设用地。
55.3原宗教团体、寺观教学等宗教活动用地,被其他单位占用,原使用单位因恢复宗教活动需要退还使用的,应按有关规定予以退还,确属无法退还或者国有建设用地有争议的,经协商、处理后确定国有建设用地。
55.4军事设施用地(含靶场、试验场、训练场)依照解放初土地接收文件和人民政府批准征用或划拨土地的文件确定国有建设用地。国有建设用地有争议的,按照国务院、中央军委有关文件规定处理后,再确定国有建设用地。
55.5国家确定的保留或地方代管的军事设施用地的国有建设用地确定给军队,现由其他单位使用的,可依照有关规定确定为他项权利。
55.6经国家批准撤销的军事设施,其国有建设用地依照有关规定,由当地县级以上人民政府收回并重新确定使用权。
55.7依法接收、征用、划拨的铁路线路用地及其他铁路设施用地,现仍由铁路单位使用的,其使用权确定给铁路单位。铁路线路路基两侧依法取得使用权的保护用地,使用权确定给铁路单位。
55.8驻机关、企事业单位内的行政管理和服务性单位,经政府批准使用的土地,可以由土地管理部门商被驻单位规定土地的用途和其他限制条件后,分别确定实际土地使用者的国有建设用地,但租用房屋的除外。
55.9原铁路、公路、水利、电力、军队及其他单位和个人使用的土地,1982年5月《国家建设征用土地条例》公布之前,已经转由其他单位或个人使用的,除按照国家法律和政策应当退还的,其国有建设用地可确定给实际土地使用者,但严重影响上述部门的设施安全和正常使用的,暂不确定国有建设用地,按照有关规定处理后,再确定国有建设用地。1982年5月以后非法转让的,经依法处理后再确定使用权。
55.10以国有建设用地为条件与其他单位或个人合建房屋的,根据批准文件、合建协议或者投资数额确定国有建设用地,但1982年《国家建设征用土地条例》公布后合建的,应依法办理土地转让手续后再确定国有建设用地。
55.11以出让方式取得国有建设用地或以划拨方式取得的国有建设用地,补办出让手续后作为资产入股的,国有建设用地确定给股份制企业。国家以国有建设用地作价入股的,国有建设用地确定给股份制企业。国家将国有建设用地租赁给股份制企业的,国有建设用地确定给股份制企业。企业以出让方式取得的国有建设用地或以划拨方式取得的国有建设用地补办出让手续后,出租给股份制企业的,国有建设用地不变。
55.12法人之间合并,依法属于应当以有偿方式取得国有建设用地的,原国有建设用地人应当办理有关手续,有偿取得国有建设用地;依法可以划拨形式取得国有建设用地的,可以办理划拨土地权属变更登记,取得国有建设用地。
第56条 集体土地建设用地使用权的确定
56.1乡(镇)村办企业事业单位和个人依法使用农民集体土地进行非农业建设,可依法确定使用者集体土地建设用地使用权。对多占少用、占而不用的,其闲置部分不予确定使用权,并退还农民集体,另行安排使用。
56.21982年2月国务院发布《村镇建房用地管理条例》之前农村居民建房占用的宅基地,超过当地政府规定的面积,在《村镇建房用地管理条例》施行后未经拆迁、改建、翻建的,可以暂时按照现在实现使用面积,确定集体土地建设用地使用权。
56.3自1982年2月《村镇建房用地管理条例》发布时起至1987年1月《土地管理法》开始施行时止,农村居民建房占用的宅基地,其面积超过当地政府规定标准的,超过部分按1986年3月中共中央、国务院《关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》及地方人民政府的有关规定处理后,按处理后实际使用面积确定集体土地建设用地使用权。
56.4符合当地政府分户建房规定而尚未分户的农村居民,其现有的宅基地没有超过分户建房用地合计面积标准的,可按现有宅基地面积确定集体土地建设用地使用权。
56.5非农业户口居民(含华侨)原在农村的宅基地,房屋产权没有变化的,可依法确定其集体土地建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的,集体建设用地由集体收回。
56.6接受转让、购买房屋取得的宅基地,与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准,按照有关规定处理后允许继续使用的,可暂时确定其集体建设用地使用权。继承房屋取得的宅基地,可确定集体建设用地使用权。
56.7空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地,不确定集体建设用地使用权。已经确定使用权的,由集体报经县级人民政府批准,注销其土地登记,土地由集体收回。

第三节 土地权属争议中的律师业务

第57条 律师可以接受土地权属争议任一方委托,代理行政和诉讼程序。
第58条 若作为与土地管理部门相对一方的代理人,律师应当提示委托人:
(1) 对土地管理部门不予受理的决定不服的,可以依照《中华人民共和国行政复议法》或者《中华人民共和国行政诉讼法》,申请行政复议或者提起行政诉讼。
(2) 土地管理部门决定受理后,认为承办人员与案件处理有利害关系的,有权请求该承办人员回避。承办人员是否回避,由受理案件的土地管理部门决定。
(3) 在土地权属争议解决之前,任何一方不得改变土地的现状和破坏土地上的附着物,不得影响生产和在有争议的土地上兴建建筑物和其他附着物。擅自在有争议的土地上兴建建筑物和其他附着物的,土地管理部门有权责令停止施工。
(4) 土地管理部门对受理的土地权属争议案件,应当在查清事实、分清责任的基础上先行调解。调解应当符合自愿、合法的原则。调解达成协议的,应当制作调解书。调解书经当事人签名或者盖章,调处人员署名并加盖土地管理部门的印章后生效。律师应当提示当事人,生效的调解书具有法律效力,是土地登记的依据。
(5) 土地权属争议处理完后,当事人应及时向土地管理部门申请土地权属登记。

第二编 律师办理土地征收业务操作指引

第一章 一般规定

第59条 概念界定
59.1土地征收,是指国家为了社会公共利益的需要,依照法定程序将集体所有的土地转变为国有土地,并给被征地的农民集体和个人合理补偿和妥善安置的法律行为。
59.2农用地转用,是指将土地利用现状调查确定的农用地依据土地利用总体规划、土地利用年度计划,以及国家规定的审批权限报批后,转变为建设用地的行为。
第60条 主要法律依据
60.1《中华人民共和国行政许可法》(以下简称《行政许可法》)。
60.2《中华人民共和国村民委员会组织法》(以下简称《村民委员会组织法》)。
60.3《征用土地公告办法》。
60.4《国土资源听证规定》。
60.5《国务院关于深化改革严格土地管理的意见》。
60.6《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》。
60.7《关于加快推进征地补偿安置争议协调裁决制度的通知》。
60.8《最高人民法院关于征用土地、落实私房政策等具体行政行为相互矛盾而引起的房屋纠纷不应由人民法院处理的复函》。
60.9《最高人民法院关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定(试行)》。
60.10《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》。

第二章 土地征收的程序

第61条 在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内,为实施该规划占用集体土地的,由县级土地行政主管部门按照土地利用年度计划编制《建设项目用地呈报说明书》,拟定《农用地转用方案》、《补充耕地方案》、《征用土地方案和供地方案》,经县人民政府审核同意后,分批次逐级上报省级以上人民政府批准。一般步骤如下: 
61.1用地申请。建设单位向市、县政府土地行政主管部门申请建设用地,填写《建设用地申请表》,并附具以下材料:
(1) 建设单位有关资质证明;
(2)  项目可行性研究报告批复或其他有关批准文件;
(3)  预审报告;
(4)  初步审计或其他有关批准文件;
(5)  总平面布置图;
(6)  压覆矿床评估、地质灾害评估;
(7)  法律法规要求提供的其他文件。
61.2填报“一书四方案”。市、县政府土地行政主管部门在受理用地申请后,拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案,编制建设项目用地呈报说明书,经同级人民政府审核同意后,报上一级土地行政主管部门审查。
61.3市级政府及土地行政主管部门审核、上报。市级政府土地行政主管部门收到上报的建设项目呈报说明书和有关方案后,对材料齐全、符合条件的,报经同级人民政府审核。同级人民政府审核同意后,上报省级人民政府土地行政主管部门审查。
61.4省级政府及土地行政主管部门审核、上报。省级政府土地行政主管部门收到市级政府上报的材料后进行审查,并上报省级人民政府或国土资源部审查批准。
61.5批准用地的,下达批准文件。
61.6进行征用土地公告。市、县人民政府土地行政主管部门在收到征用土地方案批准文件10个工作日内进行征用土地公告,并负责具体实施。公告的内容包括以下4个方面:
(1) 征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途;
(2) 被征用土地的所有权人、位置、地类和面积;
(3) 征地补偿标准和农业人员安置途径;
(4) 办理征地补偿登记的期限、地点。
61.7征地补偿、安置方案公告。县级人民政府土地行政主管部门会同有关部门根据批准的征收方案,在征收土地公告之日起45日内拟订征地补偿安置方案,经市、县人民政府批准,由市、县土地行政主管部门予以公告。公告内容包括:
(1) 集体经济组织被征用土地的位置、地类、面积,地上附着物和青苗的种类、数量,需要安置的农业人口的数量;
(2) 土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式;
(3) 安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式;
(4) 地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式;
(5) 农业人员的具体安置途径;
(6) 其他有关征地补偿、安置的具体措施。
61.8办理征地补偿登记手续。被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人在征用土地公告规定的期限内持土地权属证书到指定地点办理征地补偿登记手续。未如期办理征地补偿登记手续的,其补偿内容以有关市、县土地行政主管部门的调查结果为准。
61.9落实征地补偿安置方案,实施供地。市、县人民政府土地行政主管部门根据市、县人民政府批准的征地补偿方案,实施补偿安置,并办理土地交接手续,土地行政主管部门核发《建设用地划拨决定书》,施工单位进场施工。 特别提示:在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外独立选址的建设项目用地,可按项目实施统一征地。需由项目用地单位在向计划部门提交可行性研究报告的同时,向县土地行政管理部门提出用地预申请,土地行政管理部门对建设项目的用地进行审查,出具建设用地预审报告。
第62条 影响征地申请报批的情形
62.1 引发重大群体性事件的地区暂缓批地;
62.2违反土地利用总体规划和年度计划的不得批准用地;
62.3社会保障费用不落实的不得批准征地;
62.4违法用地行为未经依法查处的不得批准建设用地。

第三章 征地的费用补偿和人员安置

第一节 征地补偿费用

第63条 征地补偿费用的组成
根据《土地管理法》和 《物权法》等法律法规的规定,征地补偿费用包括:
(1) 土地补偿费,是对土地所有者的权属及其对土地的投入和收益造成损失的补偿,补偿对象为村集体经济组织及被征地的农民。
(2) 安置补助费,是用以安置土地被征用后失去生产资料的农业人员的补助费用,原则是谁安置补助费归谁。
(3) 地上附着物补偿费,是指因征地导致被征用土地上各种地上地下建筑物、构筑物(如房屋、水井、道路、水渠等)的拆迁和恢复,林木的迁移或砍伐等,给予所有者补偿的费用。
(4) 青苗补偿费,是指征用土地时,农作物正处在生长阶段而未能收获,给予土地承包者或使用者以经济补偿。
(5) 农民的社会保障费用,是指对土地被征用后失去生产资料的农业人员,在年老、疾病、伤残、失业、生育、死亡、遭遇灾害、面临生活困难时,依法给予物质帮助,以保障基本生活需要的费用。
特别提示:目前我国不同地区被征地农民的社会保障费用的来源不同,有的来源于征地单位在原有的征地补偿费基础上另外支付的费用;有的来源于安置补助费或扣除留给村(或组)集体之外的土地补偿费。
第64条 征地补偿费用的标准
64.1根据《土地管理法》第47条的规定,具体计算方法为:
补偿标准=平均年产值×(土地补偿倍数+安置补助倍数)
平均年产值标准:一般是按被征地前三年平均年产量乘以国家规定的产品现行平均价格计算,国家没有规定价格的,按当地市场的平均价格计算。
补偿倍数标准:在法律、法规的限定范围内,综合考虑被征地的具体条件,并结合以往征地费用标准,予以确定。
64.2根据《国务院关于深化改革严格土地管理的意见》的规定,目前各省、自治区、直辖市人民政府陆续制定了统一年产值标准和区片综合地价。
64.2.1征地统一年产值标准,是在一定区域范围内(以市、县行政区域为主),综合考虑被征收农用地类型、质量、等级、农民对土地的投入以及农产品价格等因素,以前三年主要农产品平均产量、价格为主要依据测算的综合收益值,测算不仅要考虑农用地农作物的收益,还要考虑被征用农用地带来的其他相关收益。
64.2.2征地区片综合地价,是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内,依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素,划分征地区片,并采用农地价格因素修正、征地案例比较和年产值倍数等方法测算的区片征地综合补偿标准。区片综合地价的实质是征地补偿标准,不含地上附着物和青苗补偿标准。
64.2.3为切实保障被征地农民的合法权益,国土资源部发出通知,要求深化征地制度改革。从2009年起,国家逐步适当地提高征地补偿标准。
通知强调,要完善征地补偿机制。按照被征土地同地同价原则,综合论证和听证结果,由地方人民政府批准实施统一的征地补偿标准,对被征地农民进行合理补偿,及时足额支付到位。各省(区、市)要抓紧做好征地统一年产值标准和区片综合地价修订完善工作,结合本地区经济社会发展水平和被征地农民的社会保障费用,适当提高征地补偿标准,经省(区、市)人民政府批准,从2009年起逐步公布实施。

第二节 被征地人口的安置

第65条 依据国土资源部《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》规定,对于被征地人口进行安置的主要方式有:
(1) 农业生产安置。征收城市规划区外的农民集体土地,应当通过利用农村集体机动地、承包农户自愿交回的承包地、承包地流转和土地开发整理新增加的耕地等,首先使被征地农民有必要的耕作土地,继续从事农业生产。
(2) 重新择业安置。积极创造条件,向被征地农民提供免费的劳动技能培训,安排相应的工作岗位。在同等条件下,用地单位应优先吸收被征地农民就业。征收城市规划区内的农民集体土地,应当将因征地而导致无地的农民纳入城镇就业体系,并建立社会保障制度。
(3) 入股分红安置。对有长期稳定收益的项目用地,在农户自愿的前提下,被征地农村集体经济组织经与用地单位协商,可以以征地补偿安置费用入股,或以经批准的建设用地土地使用权作价入股。农村集体经济组织和农户通过合同约定以优先股的方式获取收益。
(4) 异地移民安置。本地区确实无法为因征地而导致无地的农民提供基本生产生活条件的,在充分征求被征地农村集体经济组织和农户意见的前提下,可由政府统一组织,实行异地移民安置。

第三节 征地补偿协议

第66条 补偿协议的双方当事人
征收集体土地的,征地单位与被征地农村集体经济组织或者村民委员会应当协商签订书面征地补偿安置协议。
第67条 补偿协议的具体内容
补偿协议应当包括补偿方式、补偿款金额及支付方式、安置人员数量及安置方式、青苗及土地附着物补偿、违约责任和纠纷处理方式等内容。
第68条 签订补偿协议的程序要求
68.1签订协议前,市、县国土资源局在被征用土地所在地的村范围内发布征地 通告,告知被征用土地的村集体经济组织和村民:征地范围、面积、补偿方式、补偿标准、安置途径以及征地用途等。 通告后抢栽、抢种的农作物或者抢建的建筑物不列入补偿范围。
68.2市、县国土资源局会同被征地所在地的乡镇政府就征地 通告的内容征询村集体经济组织和农民的意见,有不同意见的应记录在案,根据村委会或村民提出的意见分别处理并协调解决。
村委会或村民对补偿标准、安置途径、补偿方式有异议的,市、县国土资源局或被征地所在的乡镇政府,应告知被征地相对人有权提出听证申请,并依法组织听证。
68.3市、县国土资源局会同被征用土地的所有权人、使用权人实地调查被征土地的四至边界、土地用途、土地面积,地上附着物种类、数量、规格等,并现场填制调查表一式三份,由国土资源局工作人员和所有权人、使用权人共同确认无误后签字。
68.4被征地农村集体经济组织或者村民委员会应当就协议主要内容按照村民大会或者村民代表大会议事程序等民主程序作出决议。
签订协议后,农村集体经济组织或者村民委员会应当向农村村民公示征地补偿安置协议。
第69条 律师对补偿协议的审查
律师接受委托后,应当对农村集体经济组织或者村民委员会在签订征地补偿安置协议前是否履行民主程序、征地双方达成协议的内容是否符合法律规定进行审查,并听取农村村民的意见。

第四章 律师办理征地补偿安置标准听证法律业务

第70条 征地补偿安置听证的范围
征地补偿安置的听证包括拟定或者修改区域性征地补偿标准的听证、拟定拟征地项目的补偿标准和安置方案的听证,不包括对征地行为本身的听证。本章所涉及的征地补偿安置听证是指某一具体的征地项目的被征地块的补偿标准和安置方案的听证活动。
第71条 申请补偿和安置费用标准听证应注意的事项
71.1对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的,必须在征地补偿安置方案公告之日起10个工作日内提出申请。当事人经主管部门告知听证权利后5个工作日内未向听证机构提出书面申请的,视为放弃听证。
71.2有关征地补偿和安置费用标准听证的申请,向市、县人民政府土地行政主管部门提出。
71.3提出申请的人必须是听证的当事人,包括被征地农村集体经济组织、农村村民、其他权利人或其代理人。
第72条 符合上述条件,申请材料齐备的申请,主管部门应当受理,并制作《听证通知书》,在听证的7个工作日前通知当事人。
第73条 律师应告知被征地的当事人享有以下权利
73.1农民集体土地所有权、农民土地承包经营权及其他权利人合法权益不受侵害。
73.2在征地依法报批前,政府应将预征收土地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地集体经济组织、农户或其他权利人,当事人具有土地预征前的知情权和申请听证的权利。
73.3对预征土地现状调查结果具有确认权。
73.4当事人听证、确认的有关材料为各级政府在征地报批时的必备材料,具有政府征地报批的部分参与权。
73.5土地征收批复文件下达后10日内,人民政府应公告批复结果,当事人对人民政府征收批复结果具有知情权。
73.6土地补偿征收公告后45日内,由国土资源局公告土地补偿、安置方案, 当事人对土地补偿、安置方案享有知情权。
73.7办理征地补偿登记手续时,对土地行政主管部门的调查结果有进一步的核实权。
73.8对征地补偿、安置方案提出异议或申请听证的权利。
73.9对政府未依法进行征用土地公告或者未依法进行征地补偿、安置方案公告的,有依法要求公告的权利,有拒绝办理征地补偿登记手续或办理征地补偿、安置手续的权利。
73.10政府未按照依法批准的征用土地方案和征地补偿、安置方案进行补偿,有提出协调申请或提出裁决申请的权利。
73.11土地补偿费未全额到位,有拒绝交出土地、阻止施工的权利。
73.12土地征收批复后两年内没有实施施工,造成土地荒芜的,由批准的政府收回后,有恢复耕种的权利。
73.13对违法占用土地等行为有举报的权利。

第五章 律师办理土地补偿安置标准争议协调、裁决法律业务

第74条 律师应当告知委托人申请协调、裁决的事项和范围 
74.1申请协调、裁决的范围
(1) 对市、县人民政府批准的征地安置补助标准有异议的;
(2) 对征地补偿安置方案涉及的被征土地地类、人均耕地面积、被征土地前三年平均年产值的认定有异议的;
(3) 实行区片综合地价计算征地补偿费的地区,对区片综合地价的适用标准和计算有异议的;
(4) 征地补偿安置方案中的青苗、建筑物、构筑物及其他附着物的补偿标准有争议的。 特别提示:目前各省对补偿标准的具体规定不一样,承办律师一般应了解和熟悉被征地所在省或自治区的规定。
74.2对征地方案的异议、土地征收程序违法、强行征占土地、以租代征、违法征收等,均不符合申请裁决的条件。
第75条 律师应审查委托人是否符合法定的申请人主体资格
75.1对青苗、地面附着物的补偿标准有争议申请协调、裁决的,由其所有权人、使用权人提出。
75.2对土地补偿费的标准有争议申请协调、裁决的,由被征地的农村集体经济组织提出。
75.3对安置补助费的标准有争议申请协调、裁决的,安置补助费发放给被安置人员的,由被安置人员提出;安置补助费发放给被征地的农村集体经济组织或者其他单位的,由被征地的农村集体经济组织或者其他单位提出。
第76条 受理协调和裁决的机关
76.1申请协调的机关。当事人对征地补偿标准有争议的,应当向区、县人民政府申请协调,或者向其上级人民政府申请协调。由于各省或自治区规定不同,承办律师应当按照当地的规定向有关人民政府提出申请。
76.2申请裁决的机关。省、自治区或市人民政府是征地补偿安置标准争议裁决机关,市国土资源和房屋管理局是办理征地补偿安置标准争议裁决的具体工作机构。各省或自治区的规定基本一致,也就是《土地管理法实施条例》第25条的规定。
第77条 律师应协助委托人准备并向当地省或自治区政府土地管理部门提交下列材料:
(1) 裁决申请书;
(2) 申请人身份证明;
(3) 区、县人民政府出具的协调结果告知书;
(4) 被征收土地的所有权证或其他权属证明;
(5) 区、县人民政府批准的征地补偿安置方案;
(6) 裁决工作机构认为应当提供的其他资料。
第78条 律师应告知委托人协调、裁决业务的注意事项
78.1政府协调是政府裁决征地补偿标准争议的前置程序。对征地补偿安置方案中确定的征地补偿标准有争议的,应当按照先向区、县人民政府申请协调,经协调没有达成一致意见的,区、县人民政府应当书面告知当事人申请裁决的机关和期限,并在告知书上载明协调过程及协调未达成一致意见的原因。
78.2申请土地补偿费安置标准争议协调、裁决应当在规定期限内提出。目前由于各省或自治区协调、裁决规定的期限不同,申请人应当按照当地的规定提出申请,如果在规定期限内不提出申请,申请人等于放弃了提出异议的权利。超过规定的期限提出申请,人民政府将不予受理。
78.3征地补偿标准争议裁决期间不停止征地方案的实施。
78.4经过区、县人民政府协调已经达成一致意见,申请人又就同一事项申请裁决的,裁决机构不予受理。
78.5裁决工作机构已下达准予撤回裁决申请的决定,申请人又就同一事项申请裁决的,裁决机构不予受理。
78.6人民法院或者行政复议机关对裁决申请事项已有裁决或决定结果的或者正在审理之中的,裁决机构不予受理。
第79条 裁决机构作出裁决的法定期限
裁决工作机构应自受理裁决申请之日起60个工作日内,作出书面裁决决定。情况复杂的,经裁决工作机构负责人批准,可以延长30日,并书面告知申请人;情况特别复杂的,经裁决工作机构负责人同意,报市人民政府批准,可以延长60日,并书面告知申请人。

第六章 律师办理土地补偿争议行政复议法律业务

第80条 当事人对裁决机关作出的裁决决定不服的,可以在法定期限内依照《中华人民共和国行政复议法》(以下简称《行政复议法》)和《中华人民共和国行政诉讼法》的有关规定申请行政复议或者提起行政诉讼。
第81条 律师应告知委托人可提起行政复议的范围
81.1对市、县人民政府批准的征地补偿安置补助标准有异议的。
81.2对征地补偿安置方案涉及的被征土地类别、人均耕地面积、被征土地前三年平均年产值的认定有异议的。
81.3实行区片综合地价计算征地补偿费的地区,对区片综合地价的适用标准和计算有异议的。
81.4对征地补偿安置方案中的青苗、建筑物、构筑物及其他附着物的补偿标准有争议。
特别说明:申请人对征地补偿标准争议裁决不服提出行政复议,故复议范围同于申请裁决的请求范围。
第82条 律师应告知委托人受理行政复议的机关
在征地补偿安置标准争议中,对补偿争议的“裁决”不服提起复议,复议机关为原征地批准机关(省级人民政府或国务院),并由复议机关负责法制工作的机构具体办理行政复议事项。
第83条 告知委托人行政复议不同的审查方法
在行政复议的实践中,行政机关主要采取以下两种方式:一是书面审查办法;行政复议机关只对申请材料及证据和被申请人及第三人提供的答辩材料及相关证据进行书面审查,原则上不向复议双方了解情况,也不做相关调查。二是当面审查办法。行政复议机关当面审查的方式是多样的,既可分别听取意见,也可将各方当事人召集到一起进行调查、质证辩论。
根据行政复议案件的具体情况应该注意以下几点:
(1) 及时与行政复议机关沟通,掌握第一时间的信息,及时查阅、了解被申请人提交的答辩意见和证据材料。
(2) 对被申请人提供的答辩和证据材料进行分析,作出是否申请听证的决定。
(3) 代理当事人提出事实、理由和相关证据,如实反映当事人的意见。着重对征地审批、补偿安置标准的合法性和合理性给予充分的论述。
第84条 注意行政复议的期限、期间的相关规定
84.1复议机关自受理之日起60日内作出复议决定;延长期限最多不超过30日。
84.2对行政复议机关不予受理或不予答复的起诉期限:自收到不受理决定书之日起或复议期满之日起15日内提出行政诉讼。
第85条 律师应告知委托人行政复议决定的救济措施
对土地复议决定不服的,可向法院提出诉讼,也可向国务院申请裁决;国务院作出的复议决定或裁定属于最终裁决。

第七章 律师办理征地补偿安置标准争议的诉讼

第一节 征地补偿安置争议

第86条 律师代理征地补偿安置争议诉讼的注意事项
86.1因征地补偿安置争议裁决提起诉讼,同案原告为5人以上的,应当告知同案原告可以推选1~5名诉讼代表人参加诉讼。
86.2征地补偿安置标准争议的裁决或复议决定,是由原征地批准机关即省、自治区、直辖市人民政府或国务院作出的,对省政府提起诉讼应向省、自治区、直辖市人民政府所在地中级人民法院提起;对国务院不得提起诉讼。
86.3经过复议的,应当在收到复议决定书之日起15日内向人民法院提出起诉;复议机关逾期不作决定的,应当在复议期满或延期届满之日起15日内向人民法院提出起诉。
第87条 律师代理征地补偿安置争议诉讼中需要审查的内容
87.1审查争议补偿标准作出的依据。
87.2审查争议补偿标准作出的法律程序和权限,如是否进行了征地审批、公告等。
87.3如果补偿依据符合法律规定,则审查补偿是否到位。

第二节 征地补偿费用分配纠纷

第88条 农村集体经济组织或者村民委员会、村民小组,可以依照法律规定的民主议事程序,决定在本集体经济组织内部分配已经收到的土地补偿费。
第89条 律师应当告知委托人提起有关征地补偿费用分配的诉讼应当注意的事项:
89.1根据相关司法解释的规定,土地承包中的承包地征收补偿费用分配纠纷属于民事案件。
89.2集体经济组织成员就用于分配的土地补偿费数额提起民事诉讼的,人民法院不予受理。
89.3集体经济组织成员因未实际取得土地承包经营权提起民事诉讼的,人民法院应当告知其向有关行政主管部门申请解决。
第90条 律师应从以下几个方面审查委托人是否具有土地补偿费分配纠纷案件诉讼主体资格
90.1土地承包人和集体经济组织的成员具有原告主体资格。
90.2集体经济组织成员资格标准的确定。集体经济成员资格确认问题是农村土地补偿费分配纠纷案件的核心问题。审判实践中,法院在集体经济组织成员资格确认标准主要有两种模式。一是户籍主义模式,即只要具有本集体经济组织统征前农业户籍的,就视为集体经济组织成员,可以平等享受分配权利。二是户籍加义务结合模式。即除了具有本集体经济组织农业户籍外,还应与其他成员一样尽义务,才视为集体经济组织成员。代理律师可以根据当地具体规定和法院实际做法审慎代理决定。
90.3参与土地补偿费分配的集体经济组织成员的时间标准。土地补偿费是因征用集体土地补偿给集体经济组织成员的费用,根据司法解释的规定,这里的“集体经济组织成员”应只限于“征地补偿安置方案确定时”的人员。
90.4特殊群体人员集体经济组织成员的资格确定。特殊群体人员,如超生子女、轮换工、出嫁的姑娘、入赘的女婿,尽义务但户籍未在本集体经济组织的集体经济组织成员资格确定,如国家或当地有规定的,按规定执行。如国家和地方均未规定,一般原则上应以尊重集体经济组织习惯和合法两个原则解决。
90.5与原告相对应的,被告一般是村民委员会。但在有些时候,村民小组也可以成为被告。根据《中华人民共和国土地管理法》第10条和司法解释的规定,村民小组有权经营、管理集体所有土地,可以讨论决定土地补偿费分配。实践中,国土局征收土地很多时候也是以村民小组为单位的。村民小组是依《中华人民共和国村民委员会组织法》(以下简称《村民委员会组织法》)的规定由村民委员会依法设立的,具有自己的管理机构和一定财产,可视为 《民事诉讼法》第49条规定的“其他组织”。因此,村民小组可以作为土地补偿费分配纠纷案件的被告。

第三编 律师办理土地储备业务操作指引

第一章 一般规定

第91条 概念界定
土地储备,是指各级人民政府依照法定程序,在批准权限范围内,对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地,进行储存或前期开发整理,并向社会提供各类建设用地的行为。
第92条 法律依据
92.1《土地储备办法》。
92.2《关于加强国有土地资产管理的通知》。
92.3《关于整顿和规范土地市场秩序的通知》。
92.4《关于加强国有土地使用权出让规划管理工作的通知》。
92.5《关于深化改革严格土地管理的决定》。
92.6《土地储备资金财务管理暂行办法》。
92.7《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》。

第二章 土地储备的基本程序

第93条 完成土地储备包含三个基本环节,即土地的收回(收购、征用、置换);土地的储存;土地的供应。在这三个环节中均包含三个方面的基本程序,即审批程序、公示程序和签约程序。
93.1土地储备的审批程序。在土地储备行为的各个环节中,土地所有权、使用权的转让和变更是经常发生的。而对于不动产产权的转让和变更,国家历来有严格的程序性规定,其中行政审批手续则是土地所有权和使用权转让或变更的前提和必经程序。
在土地储备过程中,涉及土地的收回(收购、征用、置换),土地的供应等环节均需履行必要的行政审批程序。同时在这一过程中,对于土地用途的变化,收回土地的补偿标准、收购或供应土地的价格标准等,也必须履行必要的审批手续。不履行行政审批手续,或者越权行使审批权,则可能造成土地储备行为的违法和无效。因为行政审批手续的有关规定均属于法律、法规所规定的强制性规范。
93.2土地储备的公示程序。目前试行的土地储备制度,强调统一收购和回收土地、统一储备、统一开发、统一供应。突出强化了各个环节的透明度原则,把土地的回收、供应交易等各个环节纳入政府和社会的监督之下。
93.2.1土地使用权交易公示制度。按照国土资源部《关于整顿和规范土地市场的通知》规定,土地使用权交易应当实行公开交易制度。
93.2.2土地征用的公告制度。征用土地必须按照《土地管理法》第46条的规定进行公告。公告内容按照国土资源部《征用土地公告办法》规定,主要包括:征地批准文件、批准文号、批准时间和批准用途;征地补偿标准和农业人员安置途径等。
93.2.3土地基准地价的定期更新和公布制度。在土地储备中,对土地使用权的有偿收回(收购)以及土地的供应(出让)等环节均涉及土地的基准地价问题。基准地价不仅是协议出让土地使用权时确定出让金底价的重要参考依据,也是招标、拍卖确定出让金底价的重要依据。
93.2.4土地储备范围等内容的公告制度。公告内容应当包括已纳入土地储备的土地范围、土地基本情况、土地未来用途、土地使用年限等基本内容。
93.3土地储备中的签约程序。在土地储备过程中大量存在的是非平等主体之间的行政法律关系,如土地使用权的无偿收回、土地的征用以及土地使用权的划拨等。在这些法律关系中,由于法律关系主体的特殊性和不平等性,在有关土地权属的变更过程中不存在当事人之间就有关土地用途、价格等实质内容进行协商、谈判的问题,有关实质内容都是由政府单方决定的,而相对人则必须无条件服从。但是在土地储备的有偿收购和土地的有偿出让(包括协议出让或招标拍卖出让)中,政府和有关当事人则是平等的民事主体。就有关的收购(出让)价格等实质内容,双方应遵循自愿、公平和诚实信用的原则,协商确定。经协商达成一致的则应签订“国有土地使用权收回协议”或“国有土地使用权出让协议”。只不过在土地储备过程中,要约和承诺的过程有一定的特殊性。政府作为一方当事人对合同的签订具有一定的主动性,在通常情况下,首次要约均是由政府发出,而且要约的许多内容如土地用途、土地使用年限等,相对人只能无条件接受(承诺),而不能提出反要约。
附:《土地储备基本程序图》(略)
第三章 律师审核土地储备合同应注意的问题
第94条合同当事人
94.1储备机构需与拟储备地块的原权利人签署土地储备合同。
94.2储备拟转为经营性建设用地的原国有农用地、拟调整为经营性建设用地的原划拨国有土地、土地管理部门依法收回的闲置国有土地,以及市政府为实施城市规划需要储备的其他国有土地,均应以经合法登记的原国有土地使用权人作为合同相对方,签署土地储备合同。
94.3储备拟依法征收后实行出让的原农村集体所有土地,应以经合法登记的农村集体所有土地的所有权人作为合同相对方,签署土地储备合同。
特别提示:律师在审查土地储备合同当事人是否合法适格时,应重点审查作为合同相对方的土地原权利人,其在签订土地储备合同时是否依法存在,是否具备签署土地储备合同的民事权利能力和行为能力;若系法人,其是否获得了签署土地储备合同的合法授权、批准和同意。
第95条合同主要条款
95.1储备土地的坐落、四至范围、土地面积、土地用途、土地取得方式等。
95.2土地储备的补偿价格。
95.3土地储备补偿价格的支付期限、支付数额及支付方式。
95.4储备土地的交付期限和标准。
95.5储备土地的资料、文件移交。
95.6合同各方在土地储备过程中的义务和责任。
95.7土地储备手续的办理及配合。
95.8违约责任。
95.9不可抗力条款。
95.10争议解决方式。
95.11土地储备各方约定的其他事项。
第96条土地储备补偿价格
除土地管理部门依法收回的闲置国有土地外,储备其他各类土地,储备机构应给予储备土地原权利人以补偿,即在储备合同中明确约定补偿价格。土地储备补偿价格,主要通过储备各方以协商的方式确定。其中,土地储备机构对原划拨给企事业单位使用的国有土地实施收购储备的,应当按照本市的基准地价并结合土地市场行情,与该单位进行协商,确定补偿价格。
律师应提示委托人:
(1) 土地储备补偿价格应包括土地原权利人对土地所作前期投入、原权利人获得的经济补偿、征地费用、拆迁安置补偿费用、管理费用等。
(2) 补偿价格可以是单价或者总价。若为单价,应注意土地面积的计算标准、结算程序、调整方法等问题。
第97条储备土地的交付
土地储备合同应明确约定储备土地交付的条件、标准和期限。
储备土地交付的条件可以是现状、场地平整,或者约定的其他条件。
第98条土地储备机构的主要义务
98.1取得实施土地储备的全部批准、同意和许可。
98.2作好实施土地储备前的调查、核实及相关准备。
98.3安排用于支付土地储备补偿价格的全部资金。
98.4按照约定向储备土地原权利人支付土地补偿价款。
98.5办理土地储备过程中所涉征地、拆迁许可手续。
98.6按照法律法规的规定,自行或者委托其他单位完成土地储备所涉征地、拆迁安置、补偿事宜。
98.7完成储备土地交付的验收手续。
98.8办理储备土地的房地产权利登记手续。
第99条储备土地原权利人的主要义务
99.1取得签署土地储备合同的全部批准、同意和许可。
99.2做好土地储备的前期工作,确保按期交付储备土地。
99.3按期完成储备土地交付条件和标准,协助储备机构验收,并向储备机构交付土地。
99.4收取储备机构所付补偿款项,并出具合法收款凭证或者发票。
99.5协助储备机构完成土地储备所涉征地、拆迁安置补偿事宜。
99.6协助储备机构办理土地储备房地产权利登记手续。
第100条违约情形
100.1土地储备原权利人违约的情形
100.1.1土地储备原权利人未按时、按标准交付储备土地。
100.1.2储备土地在办理房地产权属登记前被设定抵押、查封或者受其他权利限制。
100.1.3原权利人未予配合或者协助储备机构办理储备土地房地产权利登记。
100.2土地储备机构违约的情形如下:
(1) 土地储备机构未按时支付补偿款项;
(2) 土地储备机构未按时验收并接受储备土地交付。
第四编 律师办理建设用地使用权取得的业务操作指引
第一章 一般规定
第101条概念界定
101.1建设用地使用权出让,是指国家以土地所有者的身份将一定年限内的建设用地使用权让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
101.2协议出让建设用地使用权,是指市、县人民政府国土资源行政主管部门以协议方式将一定年限内的建设用地使用权出让给土地使用者,由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。
101.3招标出让建设用地使用权,是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布招标公告,邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加建设用地使用权投标,根据投标结果确定建设用地使用权人的行为。
101.4拍卖出让建设用地使用权,是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布拍卖公告,由竞买人在指定时间、指定地点进行公开竞价,根据出价结果确定建设用地使用权人的行为。
101.5挂牌出让建设用地使用权,是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定建设用地使用权人的行为。
101.6出让方案,是指在土地出让过程中,市、县人民政府国土资源行政主管部门拟定的,供国土资源行政管理部门内部审批供地和报有权批准出让土地的各级人民政府审批供地的供地方案,主要内容包括拟出让地块的空间范围、用途、年限、出让方式、供地时间和其他条件等。
第102条主要法律依据
102.1《中华人民共和国城乡规划法》(以下简称《城乡规划法》)。
102.2《中华人民共和国行政许可法》(以下简称《行政许可法》)。
102.3《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》)。
102.4《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》。
102.5《关于深化改革严格土地管理的决定》。
102.6《关于促进节约集约用地的通知》。
102.7《划拨土地使用权管理暂行办法》。
102.8《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》。
102.9《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)》。
102.10《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。
102.11《协议出让国有土地使用权规定》。
102.12《协议出让国有土地使用权规范(试行)》。
102.13《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》。
102.14《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》。
102.15《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》。
102.16《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》。
102.17《规范国有土地租赁若干意见》。
第103条适用范围
103.1在建设用地使用权的取得过程中,律师的业务主要是接受建设用地使用权申请人的委托,代理建设用地使用权申请事宜。律师也可以接受市、县人民政府及其国土资源行政主管部门的委托,为其对建设用地使用权申请的审批提供法律服务。律师还可以接受建设用地使用权人或者市、县人民政府及其国土资源行政主管部门的委托,就因建设用地使用权而产生的纠纷,主持、参加调解工作,或者代理参加调解、诉讼。
103.2本编第二章、第三章、第四章和第五章主要从律师接受申请人的委托,代为办理申请某宗土地的建设用地使用权有关事宜的角度撰写的。
第二章 律师办理建设用地使用权划拨业务操作指引
第104条律师接受委托后,应当审查委托人申请的建设项目是否属于划拨建设用地使用权的适用范围。
104.1依据我国现行法律、法规及政策的规定,下列建设用地的使用权,确属必需的,可以由市、县级以上人民政府依法批准划拨:
(1) 国家机关用地和军事用地;
(2) 城市基础设施用地和公益事业用地;
(3) 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;
(4) 法律、行政法规规定的其他用地。
104.2我国国土资源行政主管部门制定并颁布了《划拨用地目录》,该目录不定期调整。律师应当特别注意 划拨用地目录的调整情况。特别需要说明的是,2008年1月3日国务院发布的《关于促进节约集约用地的通知》(国发[2008]3号)明确指出,国土资源部要严格限定划拨用地的范围,及时调整 划拨用地目录。今后除军事、社会保障性住房和特殊用地等可以继续以划拨方式取得土地外,对国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施(产业)、城市基础设施以及各类社会公用事业用地要积极探索实行有偿使用,对其中的经营性用地先行实行有偿使用。其他建设用地应严格实行市场配置,有偿使用。
第105条律师应当审查委托单位的申请是否符合申请条件
用地单位提出用地申请应当符合下列条件:
105.1该宗地已取得建设项目用地预审意见,并获得通过。
105.2拟建设项目已经过计划行政主管部门审批、核准或备案,取得的立项批复和项目可行性研究报告批复在有效期内,并且项目已列入年度建设计划。
105.3建设项目符合土地利用总体规划和城市规划,已取得《建设用地规划许可证》及《审定设计方案通知书》,且均在有效期内。
105.4其他行政机关规定的必要条件。例如:新征建设用地需完成征地补偿及安置工作;危旧房改造项目需取得市、区(县)两级危改办立项批准文件;经济适用住房项目需取得市开发办经济适用住房立项批准文件等。
第106条律师可代理委托人和拟申请宗地的原所有人或者使用人签订征收、拆迁或者使用协议。
106.1拟申请宗地原为农用地或者为农民集体所有的建设用地的,申请人应当办理征地手续,和土地所有人签订征地补偿协议,将该宗地转为国有建设用地。
106.2拟申请宗地原为个人使用的国有建设用地的,申请人应当和使用人签订拆迁(搬迁)补偿协议。
106.3拟申请的建设用地使用权范围内有中央产、军产、宗教产、文物的,申请人应当和相关单位签署有关用地协议。
106.4拟申请宗地原为其他单位使用,原使用单位因此受到损失的,申请人应当给予适当补偿。
第107条律师可协助委托人制作和整理以下申请材料,提交给市、县国土资源行政主管部门进行审批:
107.1申请人的工商营业执照或法人代码证书,法定代表人身份证明书及授权委托书。
107.2划拨国有建设用地申请书。
107.3建设项目用地预审意见。
107.4计划主管部门核发的项目审批、核准、备案批准文件。
107.5规划主管部门核发的《建设用地规划许可证》附件及附图,《审定设计方案意见书》及附图。
107.6与原产权单位或个人签订的用地协议、征地补偿协议、拆迁(搬迁)补充协议及相关土地权属证明文件。
107.7其他国土资源行政主管部门要求提交的、与申请事项有关的材料。例如:新征建设用地提交政府征地批准文件及征地部门出具的征地补偿及安置完成证明文件;危旧房改造项目提交市、区(县)两级危改办立项批复;经济适用住房项目提交市开发办经济适用住房立项批复等。
第108条律师可提示委托人对申请结果的处理方式
108.1申请未得到许可的,在接到《不予行政许可决定书》或者得知未予许可后,委托人不服的,律师应当告知委托人可以依法提起行政复议或者行政诉讼。
108.2申请被准予许可的,律师可依据特别授权,代理委托人领取《行政许可决定书》《建设用地批准书》(存量建设用地)等许可文书、证件。
第109条待完成项目用地范围内居民和原用地单位的拆迁安置补偿工作后,律师可代理委托人向市、县国土资源行政主管部门申请办理《划拨决定书》。
第110条《划拨决定书》送达后,律师可代理委托人接受土地,并依法向市、县国土资源行政主管部门申请土地登记,领取土地使用权证书。
第111条律师应告知委托人,符合下列情形之一的,已取得的划拨建设用地使用权可能被收回或终止,但委托人可依法获得补偿:
111.1因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因,划拨建设用地使用权人停止使用原划拨的国有土地的;
111.2为了实施城市规划进行旧城区改造或者其他公共利益,需要调整使用土地的;
111.3为特定项目而设定的划拨建设用地使用权,当该特定项目完成历史使命,或该特定项目因故无法达成,或不再需要的,如经有关人民政府核准报废的公路、铁路、机场、矿场等。
第112条律师应告知委托人处分划拨建设用地使用权受到以下限制:
112.1未经市、县人民政府国土资源行政主管部门批准并办理土地出让手续、缴纳土地出让金,划拨建设用地使用权人不得转让、出租、抵押其建设用地使用权。
112.2对划拨建设用地使用权人未经批准擅自转让、出租、抵押的,国土资源行政主管部门有权没收其非法收入,并根据情节处以罚款。划拨建设用地使用权人的转让、出租、抵押行为不受法律保护。
第三章 律师办理建设用地使用权协议出让业务操作指引
第113条律师可指导委托人了解土地出让信息,提出用地申请
113.1律师应当熟悉当地人民政府及其国土资源行政主管部门公布的办事程序,了解办理土地协议出让所需要准备的文件、证件和资料以及相关税费的缴纳情况等。
113.2律师应当告知委托人,市、县国土资源行政主管部门定期或不定期将国有土地使用权出让计划、细化的地段、地块信息向社会公布,同时明确用地者申请用地的途径和方式,公开接受用地申请。相关信息可以查看相关市、县国土资源行政主管部门的网站或中国土地市场网(www.landchina.com)。
113.3律师应当告知委托人注意搜集并核实相关的土地出让信息。
113.4律师应当了解委托人对宗地的具体供地意向。
第114条律师应当告知委托人,在下列情形下可以采取协议方式出让建设用地使用权:
114.1供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地,在供地计划公布后,在规定的时间内,同一宗地只有一个意向用地者的。
114.2原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让,经依法批准,可以采取协议方式,但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权、重新公开出让的除外。
114.3划拨土地使用权转让申请办理出让,经依法批准,可以采取协议方式,但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权、重新公开出让的除外。
114.4建设用地使用权人申请续期,经审查准予续期的,可以采用协议方式。
114.5法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。
第115条律师在土地申请审批中的工作
115.1律师应当协助委托人进行地价评估,协助委托人和市、县国土资源行政主管部门协商出让金的底价。
115.2律师应当告知委托人,协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和;有基准地价的地区,协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。低于最低价时,国土资源行政主管部门不能出让建设用地使用权。
115.3律师应当了解该宗土地的出让方案是否报经相应的市、县人民政府批准。
115.4在该宗土地出让方案报经市、县人民政府批准后,律师可代理委托人和市、县国土资源行政主管部门签订《建设用地使用权出让意向书》。意向书应当向社会公示,公示期不得少于5日。
第116条律师在协议出让土地结果确定后办理的事项
116.1代理委托人和市、县国土资源行政主管部门签订《建设用地使用权出让合同》。
116.2代理委托人领取《建设用地批准书》,缴纳土地出让金,接收土地。
116.3代理委托人办理土地登记,领取《建设用地使用证》。
第四章 律师办理建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让业务操作指引
第117条律师可指导委托人了解土地出让信息,提出用地申请。
117.1律师代理委托人办理以招标、拍卖、挂牌形式出让建设用地使用权申请事宜,应当熟悉当地市、县国土资源行政主管部门公布的办事程序,了解办理建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让所需的文件、证件和资料以及相关税费的缴纳情况等。
117.2律师应当了解市、县国土资源行政主管部门公布的建设用地使用权出让计划,并及时提供给委托人。上述信息可以在市、县国土资源行政主管部门的网站和中国土地市场网(www.landchina.com)查询。
117.3律师应当核实国土资源行政主管部门公布的信息的真实性。
117.4在提出用地申请后,律师要跟踪了解拟受让宗地的申请用地情况和市、县国土资源行政主管部门决定的出让方式,代理申请人参加招标、拍卖、挂牌等程序。
第118条律师应告知委托人,符合下列情形之一的,必须通过招标、拍卖或者挂牌方式出让建设用地使用权:
(1) 供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地;
(2) 其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的;
(3) 划拨土地使用权改变用途,《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权、实行招标拍卖挂牌出让的;
(4) 划拨土地使用权转让,《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权、实行招标拍卖挂牌出让的;
(5) 出让土地使用权改变用途,《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权、实行招标拍卖挂牌出让的;
(6) 法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。
第119条律师代理申请人参加招标、拍卖、挂牌申请阶段的工作
119.1律师应当审查委托人是否具有申请人的资格,是否符合市、县国土资源行政主管部门在招标、拍卖或者挂牌出让建设用地文件中要求具备的申请资格。
119.2律师应当提醒和协助委托人充分了解拟受让地块的情况,包括但不限于宗地的物理现状、土地性质、使用年限、权属、用途、规划条件及周边环境等。
119.3律师代理委托人依照公告的要求提出申请。提出申请时应当依照公告要求的时间和方式,提交相关的申请人资质证明和申请文件。
119.4律师应当注意避免出现申请无效的情形。 符合下列条件之一的,申请无效:
(1) 申请人不具备竞买资格的;
(2) 未按规定缴纳保证金的;
(3) 申请文件不齐全或不符合规定的;
(4) 委托他人代理但委托文件不齐全或不符合规定的;
(5) 法律、法规或者招标、拍卖、挂牌文件规定的其他情形。
第120条律师代理委托人参加招标活动实施阶段的工作
120.1开标。律师应当代理委托人,按照招标出让公告规定的时间、地点参加开标活动,在开标活动中,要注意检查标箱的密封情况,标箱应当众检查密封情况后当众开启。标箱开启后,律师应当听取招标主持人宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容,对主要内容应当书面记录。
120.2律师应当监督评标过程是否公正。监督评标的主要工作内容包括评标人选是否合乎规定;评标是否在保密的情况下进行;评标结果和宣读的投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容是否一致等。
120.3领取《中标通知书》。
120.3.1委托人中标的,律师可代为领取《中标通知书》,应注意审查其内容是否完备,是否正确无误。《中标通知书》主要内容包括:招标人与中标人的名称、出让标的、成交时间、地点、价款,以及双方签订《国有建设用地使用权出让合同》的时间、地点等。
120.3.2律师应当提醒委托人,《中标通知书》对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后,招标人改变中标结果的,或者中标人放弃中标项目的,均应依法承担相应的法律责任。
第121条律师代理委托人参加拍卖出让建设用地使用权活动的实施阶段的工作
121.1在参加拍卖会之前,律师可协助委托人确定出价的策略,确定最高出价。
121.2律师应当代理委托人,按照出让公告规定的时间、地点参加拍卖活动。
121.3在拍卖过程中,律师要注意拍卖程序是否合法,竞价规则是否符合规定。
121.4律师应当注意拍卖是否有底价。
121.5签订《成交确认书》。
121.5.1委托人成为买受人后,律师代理委托人与拍卖人当场签订《成交确认书》。
121.5.2律师应当提醒委托人,《成交确认书》对拍卖人和买受人具有法律效力,拍卖人改变拍卖结果的,或者买受人不按约定签订《建设用地使用权出让合同》,放弃竞得宗地的,应当承担法律责任。
第122条律师代理委托人参加挂牌活动实施阶段的工作
122.1律师可代理委托人填写报价单并按照规定报价。
122.2律师应当注意,竞买人报价是否存在报价无效的情形。符合下列情形之一的,报价无效:
(1) 报价单未在挂牌期限内收到的;
(2) 不按规定填写报价单的;
(3) 报价单填写人与竞买申请文件不符的;
(4) 报价不符合报价规则的;
(5) 报价不符合挂牌文件规定的其他情形的。
122.3律师在代为报价后,应当注意报价是否得到确认。对于未被确认的报价,应当查明原因,予以更改或补充,以便得到确认。
122.4挂牌截止
122.4.1在参加挂牌截止活动之前,律师要协助委托人确定出价的策略,确定最高出价。
122.4.2在公告规定的挂牌截止时间,律师应当出席挂牌现场,代理委托人参加挂牌截止活动,并对活动是否合法进行监督。
122.5《成交确认书》的签订及其效力
122.5.1委托人成为买受人后,律师可代理其与挂牌人当场签订《成交确认书》。
122.5.2律师应当告知委托人:《成交确认书》对挂牌人和买受人具有法律效力。挂牌人改变挂牌结果的,或者买受人不按规定签订《国有建设用地使用权出让合同》、放弃竞得宗地的,应当承担法律责任。
第123条招标拍卖挂牌实施后的律师代理工作
123.1代理委托人与市、县国土资源行政主管部门签订《国有建设用地使用权出让合同》。
123.2代理委托人办理土地登记、领取《建设用地批准书》。
123.3根据委托人的特别授权,律师可代理委托人办理土地登记。
第124条律师应提醒委托人,符合下列情形的,国土资源行政主管部门可以解除出让合同:
124.1建设用地使用权人延期支付出让金超过60日,经国土资源行政主管部门催缴后仍不能支付建设用地使用权出让金的,国土资源行政主管部门有权解除合同,建设用地使用权人无权要求返还定金,国土资源行政主管部门可请求受让人赔偿损失。
124.2建设用地使用权人造成土地闲置,闲置期间满1年不满两年的,应依法缴纳土地闲置费;土地闲置满两年未开工建设的,国土资源行政主管部门有权无偿收回建设用地使用权。
124.3建设用地使用权人未按照出让合同规定的期限和条件开发、利用土地的,国土资源行政主管部门根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回建设用地使用权的处罚。
第125条律师应提醒委托人建设用地使用权可能被提前收回
律师应当告知委托人,在建设用地使用权期间届满前,因公共利益的需要,出让人可以依照法律规定的权限和程序提前收回建设用地使用权。出让人提前收回建设用地使用权的,应当退还相应的出让金,并对建设用地使用权人的房屋及其他不动产,依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障建设用地使用权人的居住条件。
第126条建设用地使用权期满的处理
律师应当告知委托人,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。所使用土地范围内的房屋及其他不动产的归属,出让人和受让人有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。
第五章 律师办理国有土地租赁业务操作指引
第127条概念界定
国有土地租赁,是指国家将国有土地出租给使用者使用,由使用者与市、县级以上人民政府国土资源行政主管部门签订一定期限的土地租赁合同,并支付租金的行为。国有土地租赁属于国家一级土地市场,是国有土地有偿使用的一种形式,是建设用地使用权出让方式的补充。
第128条律师应当告知委托人申请国有土地租赁行为的性质
律师在指导、代理委托人申请租赁国有土地时,应当告知使用权取得是一个行政许可的申请过程。由委托人向市、县人民政府国土资源行政主管部门提出租赁申请,经其审批,取得租赁国有土地使用权。
第129条律师应当告知委托人,国有土地租赁适用于下列情形:
129.1原有划拨的建设用地,因发生土地转让、场地出租、企业改制或改变土地用途后依法应当有偿使用的。
129.2对于新增建设用地,租赁只作为出让方式的补充,重点仍应是推行和完善建设用地使用权出让和划拨制度。
第130条律师应当告知委托人,国有土地租赁不适用于下列情形:
130.1对原有建设用地,法律规定可以划拨使用的仍然维持划拨,不实行有偿使用,也不实行租赁。
130.2对于经营性房地产开发用地,无论是利用原有建设用地,还是利用新增建设用地,都必须实行出让,不实行租赁。
第131条律师应当告知委托人,取得国有土地租赁使用权的方式有下列几种:
(1) 招标;
(2) 拍卖;
(3) 协议。律师要提醒委托人,采用双方协议方式出租国有土地使用权的租金,不得低于出租底价和按国家规定的最低地价折算的最低租金标准。协议出租结果要报上级国土资源行政主管部门备案,并向社会公开披露,接受上级国土资源行政主管部门和社会的监督。
第132条律师应当告知委托人,为新建项目申请国有土地租赁需要符合下列条件:
(1) 通过建设项目用地预审,落实预审意见;
(2) 取得计划行政主管部门立项批文;
(3) 取得规划行政主管部门用地及建设规模的规划批准文件;
(4) 取得土地权属文件或土地权属来源文件,且土地权属清晰、无争议;
(5) 具备申请国有土地租赁的其他条件。
第133条律师应告知委托人,为新建项目申请国有土地租赁应当提交以下申请材料:
133.1申请人的营业执照复印件。
133.2国有土地使用权租赁申请表。
133.3土地(年租金)评估报告。
133.4建设项目用地预审文件及落实预审意见的书面材料。
133.5计划部门立项批文,即项目建议书批复和可行性研究报告批复的复印件。
133.6规划批准文件、规划意见书及钉桩成果通知单、建设用地规划许可证。
133.7土地权属文件或土地权属来源文件、与权属单位的协议的复印件及权属单位同意申请人办理土地使用权租赁的证明文件(近期的出具原件)。
133.8租赁合同及其租赁土地的附图。其中申请租赁的建筑物有两种以上用途或地下含经营性用途的,提供各类用途的部位分布表及附图。
133.9特殊情况下的申请材料:
(1) 若不按规划文件确定的用地范围整体办理租赁手续的,需要提供本次申请租赁土地的面积说明。如为共用宗地分摊的,提供租赁用地分摊说明;如为分块租赁的,提供本次拟办理租赁土地的桩点及测绘面积。
(2) 合作建设项目须提交合作建设各方的协议书,及除申请人外的其他各方同意由申请人办理土地租赁的证明文件。
(3) 如申请人为中外合资、合作或外商独资企业,需提供有权机关对中外合资、合作或外商独资企业核发的外商投资企业批准证书及合作、合资企业合同、章程的批复。
第134条律师应当告知委托人,为现状项目申请国有土地租赁应当符合下列条件:
(1) 已取得房屋所有权证;
(2) 取得国有土地权属文件或土地权属来源文件,且权属清晰、无争议;
(3) 具备申请国有土地租赁的其他条件。
第135条律师应告知委托人为现状项目申请国有土地租赁,应当提交以下申请材料:
(1) 申请人的营业执照复印件;
(2) 国有土地使用权租赁申请表;
(3) 土地(年租金)评估报告(原件);
(4) 国有土地使用证或土地权属行政主管部门出具的权属证明文件;
(5) 房屋所有权证;
(6) 租赁合同及其附图;
(7) 现有建筑物及面积用途清单及附图;
(8) 特殊情况下的申请材料:如果不按国有土地使用证的用地范围整体办理租赁手续的,需要提供本次申请租赁土地的面积说明。如为共用宗地分摊的,提供租赁用地分摊说明;如为分块租赁的,提供本次拟办理租赁土地的桩点及测绘面积。
第136条律师应当告知委托人《国有土地租赁合同》的相关要求
136.1租赁期限。租赁期限6个月以上的,承租人应当和市、县国土资源行政主管部门签订书面的租赁合同。短期租赁一般不超过5年,长期租赁最长不得超过20年,期满可以续订。
136.2租赁合同的主要内容。租赁合同的主要内容包括租赁双方当事人的基本情况;租赁宗地的位置和空间范围;租赁年限;租金标准、支付期限及方式;租赁宗地的性质及用途;租赁宗地市政配套设施建设的责任、费用及租期届满时的处置方式;租赁宗地现有建筑物、构筑物及其他附着物的处置方式;租赁宗地待建建筑物、构筑物及其他附着物在租期届满时的处置办法;违约责任;争议的解决方式以及当事人的其他权利和义务等。
第137条律师代理委托人提交申请材料,除内容符合以上规定外,形式应当符合以下标准:
(1) 提交的材料齐全、符合法定形式;
(2) 原件应使用A4纸打印,复印件统一使用A4纸,图纸可用A4纸或A3纸缩印,但必须清晰;
(3) 全部复印件均应加盖申请人公章。
第138条律师可代为领取受理申请文件
律师代理委托人向国土资源行政主管部门提交申请后,当场或者5日内领取《行政许可申请受理决定书》,或《行政许可申请不予受理决定书》,或《行政许可申请补正材料告知书》。
第139条律师可代为及时更正或补充申请材料
在租赁审批过程中,律师应当及时和国土资源行政主管部门保持联系,了解审批的进程,并根据行政机关的要求,及时更正、补充提供相关的材料。
第140条律师在审批结果确定后的工作
140.1租赁申请不予许可的,律师应当及时领取《不予行政许可决定书》,并告知当事人可以依照《行政许可法》的规定,予以提起行政复议或者行政诉讼。
140.2租赁申请得到许可的,律师要及时领取《行政许可决定书》,并代理委托人签署《国有土地使用权租赁合同》。
第141条律师可为委托人履行合同提供协助
律师在委托人履行合同过程中,应当及时跟踪,遇到问题及时和市、县国土资源行政主管部门沟通,协商解决。无法协商的,通过行政复议、行政诉讼或者民事诉讼的途径解决。
第六章 律师办理建设用地使用权出让合同纠纷业务操作指引
第142条律师办理建设用地使用权出让合同纠纷业务的种类
142.1在《国有建设用地使用权出让合同》的签订和履行过程中,律师可以接受建设用地使用权人(建设用地使用权申请人)的委托,代理其处理相关的纠纷,也可以接受市、县人民政府及国土资源行政主管部门(出让人)的委托,代理其主持相关纠纷的调解,或者参加相关纠纷的调解或者诉讼。
142.2律师办理的具体业务,既包括纠纷的调解,也包括纠纷的诉讼。诉讼一般包括民事诉讼和行政诉讼两种。
第143条律师办理国有建设用地使用权出让合同纠纷的基本原则
143.1律师办理国有建设用地使用权出让合同纠纷案件,应当遵守 宪法和法律,坚持对委托人忠诚负责的原则,恪尽职守,勤勉尽责,不受任何单位及其他组织或者个人的非法干涉,依法维护委托人的合法权益和国家法律的正确实施。
143.2律师在办理案件过程中,既要遵守法律法规,又要考虑国家政策的要求,还要注意适用中共中央、国务院及地方各级人民政府文件等政策性规定。
第144条律师应当对《国有建设用地使用权出让合同》有关纠纷的性质作出认定
144.1《国有建设用地使用权出让合同》的性质在法学理论中尚存在争议。从司法实践看,不是所有的纠纷都作为民事或者行政纠纷处理。纠纷发生后,律师应当区分具体争议事实的不同性质,分别依据民事或者行政程序法律的规定处理。
144.2在具体纠纷案件的民事或行政性质分析上,各地行政机关及人民法院可能存在不同的认识,律师在分析不清的情况